התוכנית

איך ויזת הזהב של יוון עובדת, מסלול אחר מסלול

ויזת הזהב של יוון היא היתר שהייה לאזרחי מדינות מחוץ לאיחוד האירופי שמשקיעים ביוון, לרוב ברכישת נכס. העמוד מפרט את כל מסלולי הנכסים, מה ההיתר נותן ומה לא, מי רשאי להגיש בקשה ומי מחליט, עם מקור לכל נקודה.

המקורות נבדקו לאחרונה ב־14 באוקטובר 2026בדיקה משפטית עצמאית ממתינהמידע כללי, לא ייעוץ משפטי

בקצרה

אתם רוכשים נכס אחד ביוון בשווי הרף החל עליו או יותר, משלמים את המחיר המלא דרך בנק ביוון לפני הגשת הבקשה, ומקבלים היתר שהייה לחמש שנים. ניתן לחדש אותו כל חמש שנים כל עוד הנכס בבעלותכם. בני המשפחה הקרובה יכולים להיכלל.

ההיתר מאפשר לכם לגור ביוון, ללא דרישת שהייה מינימלית, ולנסוע למדינות שנגן אחרות לשהיות קצרות. הוא אינו מקנה זכות לעבוד כשכירים, אינו מאפשר לגור במקום אחר באיחוד, ואינו אזרחות. ביוון אין אזרחות באמצעות השקעה.

מסלולי הנכסים והרפים שלהם

הרף תלוי במיקום הנכס ובסוגו. נכס אחד לכל בקשה: אי אפשר לצרף שני נכסים זולים כדי להגיע לסכום.

€800,000

אזורי ביקוש גבוה
אטיקה, היחידה האזורית סלוניקי, מיקונוס, סנטוריני ואיים שבהם יותר מ־3,100 תושבים
One property of at least 120.00 מ״ר of main areas
€400,000

שאר יוון
בכל מקום אחר, כולל פטרס
One property of at least 120.00 מ״ר of main areas
€250,000

הוסב לשימוש למגורים, או בניין לשימור
בכל מקום ביוון
No minimum size. A conversion must be made under a permitting act issued on or after 5 באפריל 2024 and completed before you apply; a listed building must be restored before your first renewal.

מחסנים וחניות באותו בניין ובאותו שטר נספרים בשווי, לא בשטח. בעלות משותפת אפשרית רק אם כל חלק מגיע לרף, או בין בני זוג.

מסלול ה־€250,000 השוו תוכניות תושבות

מסלולי השקעה אחרים, לשם השלמת התמונה

נכס הוא המסלול הנפוץ ביותר, לא היחיד. למסלולים האלה כללים ותקופות היתר משלהם; האתר אינו מפרט אותם.

מסלול	מינימום	הערה
פיקדון בבנק יווני, אגרות חוב ממשלתיות, ניירות ערך סחירים, חברות להשקעות נדל״ן או קרנות הון סיכון	€500,000	כמה וריאנטים, לכל אחד תנאים משלו
השקעה בחברת הזנק יוונית רשומה	€250,000	היתר אחר, קצר יותר וניתן לחידוש, עם תנאי תעסוקה
חכירה ארוכת טווח של אכסון תיירותי, או טיים־שר	רפי הנכסים	נספר באותם סכומים כמו רכישה

מקורות: חוק 5038/2023, סעיפים 100 ו־100A. היוועצו בעורך דין לפני שתסתמכו על אחד מהמסלולים האלה.

מה ההיתר נותן, ומה לא

הוא נותן
- היתר שהייה יווני לחמש שנים
- חידוש כל חמש שנים כל עוד הנכס בבעלותכם
- ללא דרישת שהייה מינימלית ביוון
- שהיות קצרות במדינות שנגן אחרות: עד 90 יום בכל תקופה של 180 יום
- כרטיסי שהייה לבן או בת הזוג, לילדים מתחת לגיל 21 ולהורים של שני בני הזוג
הוא לא נותן
- אין זכות לעבוד כשכירים ביוון
- אין זכות לגור במדינה אחרת של האיחוד
- אין אזרחות או דרכון
- אין שום הבטחה שהבקשה תאושר
- אין פטור ממס: היכן אתם תושבי מס היא שאלה נפרדת ליועץ מס

מי רשאי להגיש בקשה

כל אזרח מדינה מחוץ לאיחוד האירופי שמבצע השקעה העומדת בתנאים, בכפוף לתנאים הכלליים של דיני ההגירה ביוון. אזרחי האיחוד, האזור הכלכלי האירופי ושווייץ אינם צריכים את ההיתר: הם יכולים לגור ביוון מכוח חופש התנועה באיחוד.

סדר ציבורי וביטחון. הבקשה עלולה להידחות מטעמי סדר ציבורי או ביטחון (קוד ההגירה, סעיף 8). רשימות המסמכים הרשמיות להיתר הזה אינן כוללות תעודת יושר; עורך הדין שלכם מאשר מה התיק שלכם צריך.
ביטוח בריאות. כל מבקש צריך ביטוח בריאות העומד במינימום הקבוע בחוק, למשל מחברת ביטוח פרטית.
כניסה חוקית. ניתן להיכנס ליוון ללא אשרה, באשרת שנגן או בהיתר שהייה אחר; אין צורך באשרה לאומית. עורך הדין שלכם יכול גם להגיש את הבקשה לפני שתיסעו.
אזרחות. בקשות חדשות של אזרחי רוסיה ובלארוס, כולל בני משפחה, מושעות כעת לפי ההנחיות הנוכחיות.

אין גיל מינימלי כללי לרוכשים; תנאי הבגירות חל רק כשהנכס התקבל בירושה או במתנה מהורה.

מי מחליט, וכמה זמן זה לוקח

ההחלטה בידי הרשויות ביוון: השירות המשולב של המינהל המבוזר שבתחומו נמצא הנכס, במסגרת התוכנית שמנהל משרד ההגירה והמקלט. אף יזם, מתווך או עורך דין אינו יכול להבטיח תוצאה.

החוק קובע חודשיים מרגע שהתיק שלם; עמוד ההליך הרשמי מציין 50 יום. בפועל, הביאו בחשבון כמה חודשים. בסוף אוגוסט 2026 היו תלויים ועומדים 538 תיקי משקיעים במינהל שבתחומו פטרס. בזמן שבקשה שלמה תלויה ועומדת, תוכלו לשהות ביוון כחוק על סמך האישור שתקבלו בעת ההגשה.

התוכנית במספרים

משקיעים עם היתר בתוקף: 34,759נתונים עד 31 באוגוסט 2026
בני משפחה עם היתר בתוקף: 66,025נתונים עד 31 באוגוסט 2026
בקשות משקיעים חדשות, ינואר עד אוגוסט 2026: 3,42636% פחות מבשנה הקודמת
תיקי משקיעים תלויים ועומדים במינהל שמחליט על פטרס: 538סוף אוגוסט 2026

מקור: משרד ההגירה והמקלט, נתונים חודשיים, נספח ב׳.

מה השתנה לאחרונה

הכללים משתנים. זה המצב נכון ל־13 באוקטובר 2026; כל עדכון מתוארך.

נושא	מצב	מה זה אומר לכם
מס העברה של 15% לקונים מחוץ לאיחוד	הוכרז בספטמבר 2026 ונכלל בהצעת תקציב המדינה ל־2027 (הוגשה ב־5 באוקטובר 2026): 15%, או 15.45% עם התוספת העירונית, מ־1 ביולי 2027. טרם עוגן בחוק.	אם יאושר, המס על רכישה של €250,000 יהיה €38,625 במקום €7,725. היחס לנכסים שהוסבו אינו ידוע. נעדכן את העמוד כשתפורסם הצעת חוק.
מע״מ על בניינים חדשים	מושעה בחוק עד 31 בדצמבר 2026; הוצעה הארכה עד 2030, שטרם עוגנה בחוק.	אם מע״מ חל על רכישה מסוימת, זו שאלה לעורך הדין שלכם.
הנחיות המשרד	לא פורסם חוזר חדש למשקיעים מאז חוזר 1/2026 מ־21 באפריל 2026.	חוזר 1/2026 נשאר הפרשנות הרשמית העיקרית של הכללים.
רוסיה ובלארוס	בקשות חדשות, כולל בני משפחה, מושעות (חוזר 1/2026, הבהרה 22).	לא נאמר שהחידושים מושעים.