Το πρόγραμμα
Πώς λειτουργεί το ελληνικό Golden Visa, κατηγορία προς κατηγορία
Το ελληνικό Golden Visa (άδεια διαμονής επενδυτή) είναι άδεια διαμονής για πολίτες χωρών εκτός ΕΕ που επενδύουν στην Ελλάδα, συνήθως αγοράζοντας ακίνητο. Η σελίδα παρουσιάζει όλες τις κατηγορίες ακινήτων, τι δίνει η άδεια και τι όχι, ποιος μπορεί να υποβάλει αίτηση και ποιος αποφασίζει, με τις πηγές για κάθε σημείο.
Τελευταίος έλεγχος πηγών 14 Οκτωβρίου 2026Εκκρεμεί ανεξάρτητος νομικός έλεγχοςΓενική πληροφόρηση, όχι νομική συμβουλή
Με λίγα λόγια
Αγοράζετε ένα ακίνητο στην Ελλάδα, αξίας ίσης ή μεγαλύτερης από το όριο που ισχύει γι' αυτό, καταβάλλετε το πλήρες τίμημα μέσω τράπεζας στην Ελλάδα πριν από την αίτηση και λαμβάνετε άδεια διαμονής πενταετούς διάρκειας. Ανανεώνεται κάθε πέντε χρόνια όσο διατηρείτε το ακίνητο. Η στενή οικογένειά σας μπορεί να συμπεριληφθεί.
Η άδεια σας επιτρέπει να ζείτε στην Ελλάδα, χωρίς ελάχιστη διαμονή, και να ταξιδεύετε σε άλλες χώρες Σένγκεν για σύντομες διαμονές. Δεν δίνει δικαίωμα μισθωτής εργασίας, δεν σας επιτρέπει να ζείτε αλλού στην ΕΕ και δεν είναι ιθαγένεια. Η Ελλάδα δεν έχει ιθαγένεια μέσω επένδυσης.
Οι κατηγορίες ακινήτων και τα όριά τους
Το όριο εξαρτάται από το πού βρίσκεται το ακίνητο και τι είδους ακίνητο είναι. Ένα ακίνητο ανά αίτηση: δύο φθηνότερα ακίνητα δεν αθροίζονται για να φτάσουν το ποσό.
-
Περιοχές υψηλής ζήτησης
Αττική, περιφερειακή ενότητα Θεσσαλονίκης, Μύκονος, Σαντορίνη και νησιά με πάνω από 3.100 κατοίκους
One property of at least 120,00 m² of main areas
-
Η υπόλοιπη Ελλάδα
Οπουδήποτε αλλού, και στην Πάτρα
One property of at least 120,00 m² of main areas
-
Με αλλαγή χρήσης σε κατοικία, ή διατηρητέο κτίριο
Σε όλη την Ελλάδα
No minimum size. A conversion must be made under a permitting act issued on or after 5 Απριλίου 2024 and completed before you apply; a listed building must be restored before your first renewal.
Οι αποθήκες και οι θέσεις στάθμευσης στο ίδιο κτίριο και στο ίδιο συμβόλαιο μετρούν στην αξία, όχι στο εμβαδόν. Η συνιδιοκτησία λειτουργεί μόνο αν κάθε μερίδιο φτάνει το όριο, ή μεταξύ συζύγων.
Άλλες επενδυτικές κατηγορίες, για πληρότητα
Το ακίνητο είναι η συνηθέστερη κατηγορία, όχι η μόνη. Οι κατηγορίες αυτές έχουν δικούς τους κανόνες και δική τους διάρκεια άδειας· ο ιστότοπος δεν τις αναλύει.
| Κατηγορία | Ελάχιστο ποσό | Σημείωση |
|---|---|---|
| Κατάθεση σε ελληνική τράπεζα, ομόλογα του Δημοσίου, εισηγμένοι τίτλοι, ΑΕΕΑΠ ή επενδυτικά κεφάλαια | 500.000 € | Αρκετές παραλλαγές, η καθεμία με δικές της προϋποθέσεις |
| Επένδυση σε εγγεγραμμένη ελληνική νεοφυή επιχείρηση | 250.000 € | Διαφορετική άδεια, μικρότερης διάρκειας και ανανεώσιμη, με προϋποθέσεις θέσεων εργασίας |
| Μακροχρόνια μίσθωση τουριστικών καταλυμάτων ή χρονομεριστική μίσθωση | Τα όρια των ακινήτων | Μετρά με τα ίδια ποσά όπως η αγορά |
Πηγές: ν. 5038/2023, άρθρα 100 και 100Α. Ρωτήστε δικηγόρο πριν βασιστείτε σε οποιαδήποτε από αυτές τις κατηγορίες.
Τι δίνει η άδεια και τι όχι
Δίνει
- Ελληνική άδεια διαμονής για πέντε χρόνια
- Ανανέωση κάθε πέντε χρόνια όσο διατηρείτε το ακίνητο
- Καμία ελάχιστη διαμονή στην Ελλάδα
- Σύντομες διαμονές σε άλλες χώρες Σένγκεν: έως 90 ημέρες ανά 180
- Κάρτες για τον/τη σύζυγο ή σύντροφο, τα τέκνα κάτω των 21 και τους γονείς και των δύο
Δεν δίνει
- Δεν δίνει δικαίωμα μισθωτής εργασίας στην Ελλάδα
- Δεν δίνει δικαίωμα διαμονής σε άλλη χώρα της ΕΕ
- Δεν δίνει ιθαγένεια ή διαβατήριο
- Καμία εγγύηση δεν υπάρχει ότι μια αίτηση θα εγκριθεί
- Δεν δίνει φοροαπαλλαγή: η φορολογική κατοικία είναι χωριστό ζήτημα για φοροτεχνικό
Ποιος μπορεί να υποβάλει αίτηση
Κάθε πολίτης χώρας εκτός ΕΕ που κάνει επένδυση που πληροί τις προϋποθέσεις, σύμφωνα με τους γενικούς όρους του ελληνικού μεταναστευτικού δικαίου. Οι πολίτες της ΕΕ, του ΕΟΧ και της Ελβετίας δεν χρειάζονται την άδεια: μπορούν να ζουν στην Ελλάδα με βάση την ελεύθερη κυκλοφορία.
- Δημόσια τάξη και ασφάλεια. Η αίτηση μπορεί να απορριφθεί για λόγους δημόσιας τάξης ή ασφάλειας (Κώδικας Μετανάστευσης, άρθρο 8). Τα επίσημα δικαιολογητικά αυτής της άδειας δεν περιλαμβάνουν απόσπασμα ποινικού μητρώου· ο δικηγόρος σας επιβεβαιώνει τι χρειάζεται ο φάκελός σας.
- Ασφάλιση υγείας. Κάθε αιτών χρειάζεται ασφαλιστική κάλυψη υγείας που πληροί τα νόμιμα ελάχιστα, για παράδειγμα από ιδιωτική ασφαλιστική εταιρεία.
- Νόμιμη είσοδος. Μπορείτε να εισέλθετε στην Ελλάδα χωρίς θεώρηση, με θεώρηση Σένγκεν ή με άλλη άδεια διαμονής· δεν απαιτείται εθνική θεώρηση. Ο δικηγόρος σας μπορεί επίσης να υποβάλει την αίτηση πριν ταξιδέψετε.
- Υπηκοότητα. Οι νέες αιτήσεις υπηκόων Ρωσίας και Λευκορωσίας, και των μελών της οικογένειάς τους, έχουν ανασταλεί σύμφωνα με τις ισχύουσες οδηγίες.
Δεν υπάρχει γενικό κατώτατο όριο ηλικίας για τους αγοραστές· η προϋπόθεση ενηλικότητας ισχύει μόνο όταν το ακίνητο αποκτήθηκε με κληρονομιά ή γονική παροχή.
Ποιος αποφασίζει, και σε πόσο χρόνο
Την απόφαση παίρνουν οι ελληνικές αρχές: η υπηρεσία μιας στάσης της Αποκεντρωμένης Διοίκησης όπου βρίσκεται το ακίνητο, στο πλαίσιο του προγράμματος του Υπουργείου Μετανάστευσης και Ασύλου. Κανένας φορέας ανάπτυξης, μεσίτης ή δικηγόρος δεν μπορεί να υποσχεθεί αποτέλεσμα.
Ο νόμος ορίζει δύο μήνες από την πλήρη υποβολή του φακέλου· η επίσημη σελίδα της διαδικασίας αναφέρει 50 ημέρες. Στην πράξη, υπολογίστε αρκετούς μήνες. Στο τέλος Αυγούστου 2026 εκκρεμούσαν 538 φάκελοι επενδυτών στη Διοίκηση που καλύπτει την Πάτρα. Όσο εκκρεμεί πλήρης αίτηση, μπορείτε να μένετε νόμιμα στην Ελλάδα με τη βεβαίωση που λαμβάνετε κατά την υποβολή.
Το πρόγραμμα σε αριθμούς
- Επενδυτές με άδεια σε ισχύ
- 34.759στοιχεία έως 31 Αυγούστου 2026
- Μέλη οικογένειας με άδεια σε ισχύ
- 66.025στοιχεία έως 31 Αυγούστου 2026
- Νέες αιτήσεις επενδυτών, Ιανουάριος έως Αύγουστος 2026
- 3.42636% λιγότερες από ένα χρόνο νωρίτερα
- Εκκρεμείς φάκελοι επενδυτών εκεί όπου κρίνεται η Πάτρα
- 538τέλος Αυγούστου 2026
Πηγή: Υπουργείο Μετανάστευσης και Ασύλου, μηνιαία στατιστικά, Παράρτημα Β.
Τι άλλαξε πρόσφατα
Οι κανόνες αλλάζουν. Αυτή είναι η κατάσταση στις 13 Οκτωβρίου 2026· χρονολογούμε κάθε ενημέρωση.
| Θέμα | Κατάσταση | Τι σημαίνει για εσάς |
|---|---|---|
| Φόρος μεταβίβασης 15% για αγοραστές εκτός ΕΕ | Ανακοινώθηκε τον Σεπτέμβριο του 2026 και περιλαμβάνεται στο Προσχέδιο Κρατικού Προϋπολογισμού 2027 (κατατέθηκε στις 5 Οκτωβρίου 2026): 15%, ή 15,45% με τον δημοτικό φόρο, από την 1η Ιουλίου 2027. Δεν έχει γίνει νόμος. | Αν ψηφιστεί, ο φόρος σε αγορά 250.000 € θα ήταν 38.625 € αντί για 7.725 €. Δεν είναι γνωστό πώς θα αντιμετωπιστούν τα ακίνητα με αλλαγή χρήσης. Θα ενημερώσουμε τη σελίδα όταν δημοσιευθεί νομοσχέδιο. |
| ΦΠΑ στα νέα κτίρια | Σε αναστολή με νόμο έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026· προτείνεται παράταση έως το 2030, που δεν έχει γίνει ακόμη νόμος. | Αν ισχύει ΦΠΑ σε μια συγκεκριμένη αγορά είναι ερώτημα για τον δικηγόρο σας. |
| Οδηγίες του Υπουργείου | Καμία νέα εγκύκλιος για τους επενδυτές μετά την Εγκύκλιο 1/2026 της 21ης Απριλίου 2026. | Η Εγκύκλιος 1/2026 παραμένει η κύρια επίσημη ερμηνεία των κανόνων. |
| Ρωσία και Λευκορωσία | Οι νέες αιτήσεις, και των μελών της οικογένειας, έχουν ανασταλεί (Εγκύκλιος 1/2026, διευκρίνιση 22). | Δεν αναφέρεται αναστολή των ανανεώσεων. |
Σύντομες απαντήσεις
Ισχύει ακόμη το Golden Visa των 250.000 €;
Ναι, στις 13 Οκτωβρίου 2026, για ακίνητα με αλλαγή χρήσης σε κατοικία και για διατηρητέα κτίρια, σε όλη την Ελλάδα. Τα άλλα ακίνητα χρειάζονται 400.000 € ή 800.000 €.
Πρέπει να ζω στην Ελλάδα;
Όχι. Οι ισχύοντες κανόνες δεν ορίζουν ελάχιστη διαμονή. Η διαμονή στην Ελλάδα μπορεί να έχει σημασία για τη φορολογία και, πολύ αργότερα, για την ιθαγένεια.
Εξασφαλίζει η αγορά του ακινήτου την άδεια;
Όχι. Οι αρχές αποφασίζουν για κάθε αίτηση, αφού ελέγξουν το ακίνητο, την πληρωμή και εσάς.
Μπορώ να εργαστώ στην Ελλάδα με αυτήν;
Όχι ως μισθωτός. Η άδεια επενδυτή δεν περιλαμβάνει δικαίωμα μισθωτής εργασίας.
Πηγές
- Ν. 5038/2023 (Κώδικας Μετανάστευσης), άρθρο 100, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 64 του ν. 5100/2024 (πρόσβαση 13 Οκτωβρίου 2026)
- ΚΥΑ 214926/2025 για τα δικαιολογητικά (ΦΕΚ Β' 6014, 11.11.2025) (πρόσβαση 13 Οκτωβρίου 2026)
- Εγκύκλιος 1/2026 του Υπουργείου Μετανάστευσης και Ασύλου (αρ. πρωτ. 72019, 21.04.2026), στη Διαύγεια (πρόσβαση 13 Οκτωβρίου 2026)
- mitos.gov.gr: άδεια διαμονής επενδυτή, αλλαγή χρήσης, αρχική χορήγηση (πρόσβαση 13 Οκτωβρίου 2026)
- Ν. 5038/2023, άρθρο 8: γενικές προϋποθέσεις, μεταξύ άλλων δημόσια τάξη και ασφάλεια (πρόσβαση 13 Οκτωβρίου 2026)
- Ν. 5038/2023, άρθρο 94: είσοδος και διαμονή υπηκόων τρίτων χωρών (πρόσβαση 13 Οκτωβρίου 2026)
- ΚΥΑ 133692/2024: ελάχιστη ασφαλιστική κάλυψη για τις άδειες διαμονής (πρόσβαση 13 Οκτωβρίου 2026)
- Υπουργείο Μετανάστευσης και Ασύλου, μηνιαίο ενημερωτικό, Παράρτημα Β, νόμιμη μετανάστευση (στοιχεία έως 31 Αυγούστου 2026) (πρόσβαση 13 Οκτωβρίου 2026)
- Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών: Προσχέδιο Κρατικού Προϋπολογισμού 2027 (κατατέθηκε στις 5 Οκτωβρίου 2026) (πρόσβαση 13 Οκτωβρίου 2026)
- Ν. 5246/2025, άρθρο 12: αναστολή ΦΠΑ στα νέα κτίρια έως 31 Δεκεμβρίου 2026 (πρόσβαση 13 Οκτωβρίου 2026)
- Ευρωπαϊκή Επιτροπή: ο χώρος Σένγκεν και οι σύντομες διαμονές (90 ημέρες ανά 180) (πρόσβαση 13 Οκτωβρίου 2026)
Δείτε ποια κατηγορία μπορεί να σας ταιριάζει
Έξι σύντομες ερωτήσεις, μια ενημερωτική απάντηση, και τίποτα για υπογραφή. Το αποτέλεσμα δεν είναι γνωμοδότηση· δείχνει τι να ρωτήσετε έναν δικηγόρο.