交给律师的十二项核查
适用于通过250,000欧元用途变更途径购买的房产。每一项都应以文件回答，而不是以承诺回答。
卖方是谁
公司在GEMI的登记、在VIES的增值税号、在GLEIF的LEI编码，以及谁有签字权。
产权与权利负担
产权已在地籍登记，房产上没有抵押、查封或权利主张。
2024年4月5日的合法用途
该房产在当日的用途不是住宅：途径以此为前提。
许可文件
变更用途的许可文件：类型、文号和签发日期，日期须在2024年4月5日或之后。
申请前完工
改建须在您申请前完成；日后再改建的承诺不算数。
工程师报告
证明用途变更已完成的报告，措辞须符合联合部长决定的要求。
公证人证明
包括该房产是否已用于黄金签证：250,000欧元途径每套房产只能用一次。
每位买家一套独立房产
您的住宅在分层产权契约中是一套独立房产；储藏室在同一份契约中。
价值不低于250,000欧元
在契约中写明，针对这一套房产。
由允许的付款人支付
汇入卖方在希腊境内银行的账户，付款人为您本人、您的配偶或二亲等以内亲属。
契约之外不得有任何安排
契约之外不得有任何付款、退款或好处，也不得由卖方代付买方费用：这些都可能危及申请。
您自己的律师
独立于卖方，只为您工作。
需要警惕的说法
| 您可能听到的说法 | 为什么是警示信号 |
|---|---|
| 警惕在改建完成前就说“已可办理黄金签证” | 在用途变更完成并获得证明之前，任何改建房产都无法支持申请。 |
| 警惕“保证获批”或“保证拿到许可” | 任何卖方都无法作出这种承诺：由希腊主管机关决定。 |
| 警惕“返现”“回扣”或“我们替您交税” | 契约之外的好处可能使投资金额受到质疑，申请也会随之受到影响。 |
| 警惕“保证租金”或“回购” | 两者都不是该途径的内容，而且都可能掩盖更低的实际价格。 |
| 警惕“付给我们的代理”或“把定金汇到国外” | 款项只能由允许的付款人汇入卖方在希腊境内银行的账户，不得汇往任何其他地方。 |
| 警惕“价格包含许可” | 您购买的是房产；许可是主管机关单独作出的决定。 |
| 警惕“2027年7月前必须买” | 已宣布的15%转让税尚未成为法律。时间紧迫绝不是跳过核查的理由。 |
如何看懂公司记录
- GEMI显示公司是否存在、注册地址、法定代表人和已公布的账目。
- VIES确认增值税号是否有效，并显示登记名称和地址。
- GLEIF显示公司的LEI编码及最近一次续期时间；LEI过期是一个需要问清的问题。
请直接使用这些登记系统。商业信息汇总网站和名录在复制登记数据时会有延迟和错误：绝不要依赖它们，也不要依赖卖方发给您的文件来确认公司身份。
任何付款之前
-
付款信息只以签署的文件为准
银行账户信息应写在经您律师审阅的已签署协议中，绝不能只出现在电子邮件或消息里。
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拨打您自己查到的号码回电确认
通过官方来源上的号码电话确认，绝不拨打同一封邮件里给出的号码。
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不接受现金、加密货币或第三方账户
卖方如果提出其中任何一项，您就应该停下来。
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银行账户信息绝不通过电子邮件变更
在电话和签署文件确认之前，把任何变更通知都当作诈骗。
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从允许的账户付款
您本人、您配偶或二亲等以内亲属的账户，通过银行转账。
选择您自己的律师
选择一位为您工作的希腊律师，而不是为卖方、中介或开发商工作的律师。律师会询问您的资金来源：这是反洗钱法规定的法定义务，不是不信任的表现。把上面的十二项核查交给律师，并要求每一项都以书面形式答复，附上依据的文件。
同样的核查，用在MVR 19上
我们是MVR 19的开发商和卖方。请用上面的来源核查我们，而不是听我们自己说。
| 核查项 | MVR 19的进展 |
|---|---|
| 卖方是谁 | TPL S.A.，GEMI 143336716000，增值税号EL800864603，LEI 9845006C601CB29D1H76：可通过上方链接打开的公开记录 |
| 产权与地籍登记 | 正在为您的律师整理 |
| 2024年4月5日的合法用途 | 证据准备中；独立律师的书面意见预计于2026年第四季度出具 |
| 许可文件 | 尚未签发；预计2027年第一季度 |
| 工程师报告 | 改建完成前不可能存在 |
| 分层产权契约 | 待签署；预计2027年上半年 |
| 独立估价 | 尚未委托 |
| 销售的增值税处理 | 正在等待税务机关的裁定 |
来源
- mitos.gov.gr：投资者居留许可，用途变更，首次签发 (访问于2026年10月13日)
- 希腊移民与庇护部第1/2026号通函（文号72019，2026年4月21日），刊载于Diavgeia (访问于2026年10月13日)
- 关于申请材料的第214926/2025号联合部长决定（政府公报B辑第6014期，2025年11月11日） (访问于2026年10月13日)
- 希腊地籍局（Ktimatologio） (访问于2026年10月13日)
- GEMI希腊商业登记处：TPL S.A.的公开记录 (访问于2026年10月13日)
- 欧盟委员会VIES：增值税号核验 (访问于2026年10月13日)
- GLEIF：TPL S.A.的LEI记录 (访问于2026年10月13日)
- AADE：房产转让税 (访问于2026年10月13日)
- 希腊消费者监察员 (访问于2026年10月13日)